Wycena służebności przesyłu

Służebność przesyłu jest uregulowana w art. 305¹ k.c. który stanowi, że  nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Z tytułu wybudowania urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomości właścicielowi nieruchomości (u.w.) przysługuje:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

• odszkodowanie za obniżenie wartości

Suma wartości odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości lub jej części na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji i zagospodarowania terenu oraz wartości służebności przesyłu nie powinna przekraczać wartości rynkowej nieruchomości lub jej części.

Ustanowienie służebności przesyłu w drodze umowy może nastąpić zarówno w celu budowy nowych urządzeń, jak i uregulowania stanu prawnego już istniejących instalacji. Do służebność przesyłu, jako ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowanie, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i hipoteka) stosuje się przepis art. 245 § 2 k.c. który mówi, że oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej powinno być pod rygorem nieważności złożone w formie aktu notarialnego, umowa może być zawarta pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu.

Treść ustanowienia służebności przesyłu w każdym konkretnym stosunku prawnym jest doprecyzowywana w zawieranej umowie, która powinna uwzględniać:

• dokładne oznaczenie obciążonej nieruchomości zarówno zgodnie z wymogami przepisów o księgach wieczystych (numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, jak i zgodnie z przepisami geodezyjnymi (numer działki obręb jednostki ewidencyjnej),

• określenie rodzaju urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomości lub planowanych do budowy przez podanie ich rodzaju i parametrów, w tym długości i średnicy,

• dokładne określenie przebiegu urządzeń przesyłowych (sieci) względem działki,

• dokładny opis uprawnień przedsiębiorstwa przesyłowego, jak i ograniczenia dla właściciela nieruchomości obciążonej,

• czas obowiązywania prawa służebności przesyłu na nieruchomości obciążonej,

• określenie czy służebność przesyłu może być ustanowiona za wynagrodzeniem lub nieodpłatnie.

Ustanowienie służebności przesyłu na podstawie orzeczenia sądu może nastąpić dopiero brak porozumienia w przedmiocie zawarcia umowy. Bez znaczenia zostaje przyczyna z powodu której nie doszło do zawarcia umowy. G. Matusik wyróżnia następujące przesłanki uzasadniające wystąpienie przez przedsiębiorce przesyłowego z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu:

• przedsiębiorca przesyłowy jest właścicielem istniejących urządzeń o których mowa w art. 49 § 1 k.c lub zamierza je wybudować i stanie się ich właścicielem,

• służebność jest konieczna do właściwego korzystania z tych urządzeń,

• jej ustanowienie nastąpi w celu zwiększenia użyteczności przedsiębiorstwa przesyłowego,

• właściciel nieruchomości (u.w.) odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu.

Nabycie służebności przesyłu w drodze zasiedzenia jest możliwe na podstawie art.292 w związku z art. 305⁴ k.c., gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Warunkiem nabycia jakiegokolwiek prawa w drodze zasiedzenia jest samoistne posiadanie oraz upływ czasu. Nabycie służebności przesyłu w drodze zasiedzenia następuje po upływie 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze, albo po upływie 20 lat w przypadku posiadacza w dobrej wierze.

Powstanie służebności przesyłu w drodze decyzji administracyjnej jest art. 124 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami który stanowi, że Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Urządzenie przesyłowe lub dystrybucyjne jest rozumiane zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane jako obiekt liniowy, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna oraz kanalizacja kablowa

Strefa oddziaływania urządzenia jest to powierzchnia części nieruchomości, na której prawo własności doznaje ograniczeń z uwagi na ograniczenia w zagospodarowaniu terenu oraz konieczność zapewnienia bezpieczeństwa osób i mienia (przekroczony poziom nateżenia pola elektromagnetycznego od urządzeniń, przekroczony poziom hałasu).  Dla określenia jej szerokości mogą mieć znaczenie w szczególności pasy terenu wzdłuż obiektu liniowego albo wokół obiektu kubaturowego, ustalone na etapie prawnej lokalizacji urządzenia, jak również pasy terenu wskazane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa, norm lub wytycznych technicznych.

Strefa ochronna urządzenia przesyłowego lub dystrybucyjnego albo pas ochrony funkcyjnej są rozumiane jako pas terenu wzdłuż osi urządzenia, ustalony na etapie jego lokalizacji, na podstawie przepisów prawnych, norm technicznych lub wytycznych technicznych, w którym ograniczony jest sposób korzystania z nieruchomości, skutkujący obniżeniem jej wartości. Dla linii elektroenergetycznych najwyższych napięć strefa ochronna nazywana jest przez inwestora pasem technologicznym.

Pas służebności przesyłu jest rozumiany jako pas terenu wzdłuż osi urządzenia niezbędny do prawidłowej eksploatacji urządzenia przesyłowego, którego szerokość jest ustalana w oparciu o obowiązujące przepisy prawne, normy techniczne albo wytyczne techniczne właściwych przedsiębiorstw przesyłowych. Dla linii elektroenergetycznych najwyższych napięć pas służebności przesyłu utożsamiany jest przez inwestora z pasem technologicznym.

W przypadku, gdy na całym lub części pasa służebności przesyłu nakładają się pasy eksploatacyjne innych urządzeń infrastruktury technicznej , powstają wówczas strefy współkorzystania, w takim przypadku zasadne wydaj się, aby pierwotną powierzchnię pasa służebności pomniejszyć o:

-50% gdy nakłada się pas służebności z pasem eksplatacyjnym jednego urządzenia innego przedisebiorstwa przesyłowego,

-66% gdy nakłada się pas służebności z pasem eksplatacyjnymdwóch urządzeń innych przedisebiorstw przesyłowych.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe jest rozumiane jako korzystanie z nieruchomości w przeszłości, w strefie bezumownego korzystania, związanej z urządzeniem przesyłowym lub dystrybucyjnym, mające charakter posiadania nieruchomości w złej wierze.

Strefa bezumownego korzystania z nieruchomości jest rozumiana jako pas gruntu wzdłuż osi urządzenia niezbędny do prawidłowej eksploatacji urządzenia przesyłowego w okresie bezumownego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe.

Pas eksploatacyjny (technologiczny) urządzenia jest rozumiany jako część powierzchni nieruchomości niezbędna dla efektywnego wykonywania przez przedsiębiorcę uprawnień w ramach służebności przesyłu w szczególności:

• eksploatacji,

• konserwacji,

• usuwania awarii,

• remontów,

• modernizacji,

• przebudowy,

• odbudowy lub wymiany urządzenia.

Zgodnie z uchwałą z dnia 11 grudnia 205r., III CZP 88/15 Sądu Najwyższeg powierzchnia nieruchomości zajęta pod służebność powinna odpowiadać warunkom eksplatacji sieci przyjętym w przedsiębiorstwie będącym właścicielem urządzeń przesyłowych. Wyznaczona w ten sposób strefa ma zabezpieczać potrzeby eksploatowania urządzeń, zapewniając przedsiębiorcy możliwość prawidłowego korzystania z nich, ale także ich konserwacji, napraw, modernizacji, usuwania awarii, wymiany elementów ....

Te okoliczności bierze zatem pod uwagę sąd ustanawiający służebność przesyłu. Nie są one tożsame z przesłankami decydującymi o wyznaczeniu strefy, w obrębie której trzeba liczyć się z istnieniem urządzenia w celu zabezpieczenia bezpiecznych warunków jego eksploatowania i funkcjonowania w jego otoczeniu.

Szerokość pasów eksoloatacyjnych poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej zależy od stosownej praktyki przedsiębiorstw przesyłowych i wynosi zazwyczaj 1m ,czyli po 0,5 m od osi danego urządzenia w obie strony.

Strefa służebności rozumiany jako pas gruntu wzdłuż urządzenia niezbędny do prawidłowej eksploracji urządzenia przesyłowego w okresie służebności przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Szerokość powinna być ustalona w oparciu o faktyczne korzystanie czy zapotrzebowanie na korzystanie wynikające z wytycznych poszczególnych przedsiębiorstw przesyłowych.

Współczynnik "u" wyraża relację potencjalnego dochodu brutto z czynszu najmu nieruchomości nieobciążonej do jej wartości rynkowej. Jego wielkość określa się na podstawie danych rynkowych. W przypadku barku danych rynkowych współczynik "u" mozna okręslic poprzez zwiekszenie stopy kapitalizacji netto oraz ilorazu wydatków operacyjnych dla 1m² gruntu ( podatek od nieruchomości, opłata za u.w.) do wartości 1 m² gruntu. W przypadku braku danych rynkowych przyrównuje się go do wielkości stopy kapitalizacji.

u = R

Współczynnik "k"  współczynnik współkorzystania z pasa służebności przez przedsiębiorstwo przesyłowe, odzwierciedla stopień ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego w prawo własności lub uw nieruchomosci, zakres mieści się w przedziale od 0 do 1, jest określany przy uwzględnieniu następujących czynników:

- przeznaczenie nieruchomości,

- rodzaju i parametrów urządzenia przesyłowego,

- istnienia na nieruchomości innych urzadzeń przesyłowych, których pas służebnosci pokrywa się,

- zakres uprawniwń przedsiebiorcy przesyłowego,

- zakres ogranoiczeń prawa własności lub uw,

- korzyści odnoszone przez właściciela nieruchomości lub uw gruntu z powodu posadowienia urządzenia przesyłowego (np. korzystanie z mediów).

W szczególnie uzasadnionych przypadkach umożliwia sie podniesienie współczynnika k o 0,10 w związku z uciążliwością urzadzenia przesyłowego.

Szkoda a odszkodowanie

1)  Szkody odnoszą się tylko do przypadków, w których wprowadzenie infrastruktury technicznej nie powoduje zmiany właściciela nieruchomości.

2) Szkoda powstaje w wyniku zdarzeń, które ją powodują i z którymi łączy się obowiązek jej naprawienia (np. budowy urządzeń, modernizacji urządzeń, usuwania skutków awarii).

3) Szkoda stanowi różnicę między stanem nieruchomości lub jej części składowych, lub praw z nią związanych przed wybudowaniem urządzeń a stanem po ich wybudowaniu.

1) Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód.

2) Odszkodowanie za szkodę na nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia a wartością nieruchomości po jego wybudowaniu.

Uchwała z dnia 2 czerwca 2010r., III CZP 36/10 Sądu Najwyższego wskazuje, że służebność powinna w jak najmniejszym stopniu stanowić uciążliwość dla nieruchomości obciążonej. Przestrzeń koniecznej nieruchomości musi być oznaczona, ponieważ w jej obrębie właściciel nie może podejmować działań, które utrudniły by lub uniemożliwiłyby przedsiębiorstwu wykonywanie służebności. Służebność przesyłu jest służebnością „do korzystania” w związku z powyższym nie ma podstaw do wyznaczania pasa służebności szerszego, niż jest to potrzebne do korzystania przez przedsiębiorstwo z urządzenia przesyłowego.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Bielsko-Białej z dnia 22 grudnia 2014r., IICa 419/14 urządzenie przesyłowe jest urządzeniem linowym, a nie punktowym w związku z powyższym wyklucza się ustanowienie niezliczonej ilości dróg dojazdowych do owego urządzenia, a dostęp odbywać się ma wzdłuż pasa służebności. Dojście i dojazd możliwe są przez działki sąsiednie pasem służebności. Przedsiębiorca przesyłowy jest przy tym uprawniony do zdjęcia płotu aby wjechać , a gdyby wyrządził szkodę, jest zobowiązany do jej naprawienia na zasadach ogólnych.

Źródło:

1. Redakcja naukowa Bartosz Rakoczy „Służebność przesyłu w praktyce na przykładzie przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego” , Warszawa 2017r,-.

2. Marcin Czarnecki „Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego, nr 3/41 z września 2014r.

3. www. służebnosc-przesylu.pl

4. Materiał szkoleniowy" Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu" - Damian Bukowski