Wycena podejście porównawcze

Podejście porównawcze według art. 153 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen w skutek upływu czasu . Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

Zgodnie z § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 października 2004r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi iż, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie.

Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szczególności:

a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp);

b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);

c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);

d) informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne, które uzna za istotne.

Analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych.

Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.

Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny.

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, m² powierzchni budynku, m³ kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość.

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:

a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości;

b) analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych;

c) badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości;

d) inny wiarygodny sposób.

W podejściu porównawczym stosuje się:

metodę porównywania parami,
metodę korygowania ceny średniej,
metodę analizy statystycznej rynku.

Metoda porównywania parami - porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Procedura wyceny przy metodzie porównywania parami:

Analiza i charakterystyka rynku. Opis rynku ze względu na rodzaj, obszar i okres ze względu na ceny.
rodzaj rynku (lokale mieszkalne,użytkowe, działki gruntu)
obszar rynku (miasto,gmina,dzielnica,osiedle)
okres badania (rok, miesiąc)
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach i cechach
Dobór transakcji, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu
Obliczenie wpływu czasu na zmianę cen w jednostce czasu ( zwykle przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości. Transakcje o takich samych cechach różniące się datą

(C_p-C_w) : C_w * t *100 %

C_p - cena pózniejsza

C_w - cena wczesniejsza

t - liczba okresów między tymi okresami (najczęściej miesięcy)

Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.
Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.
Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech .
Obliczenie wag cech rynkowych :
1. Na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badań cen ( metoda „pozostałe równe” )

(C_wi-C_mi : ΔC ) * 100%

C_wi -cena transakcyjna nieruchomości o wyższej ocenie cechy

C_mi -cena transakcyjna nieruchomości o niższej ocenie cechy

ΔC=C_max-C_min

C_max - cena maksymalna

C_min - cena minimalna

Przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
Na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.
Charakterystyka nieruchomości wycenianej z jej ocena w stosunku do przyjętej skali ocen rynkowych
Wybór ze zbioru zbioru nieruchomości podobnych co najmniej 3 nieruchomości podobnych z ich charakterystyką.
Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy oceny nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań za pomocą określonych poprawek.
Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych.
Określenie wartości nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostek i liczby jednostek porównawczych.
Ocena i analiza określonej wartości nieruchomości.

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości .

Procedura wyceny przy metodzie korygowania ceny średniej:

Analiza i charakterystyka rynku. Opis rynku ze względu na rodzaj, obszar i okres ze względu na ceny.
rodzaj rynku (lokale mieszkalne,użytkowe, działki gruntu)
obszar rynku (miasto,gmina,dzielnica,osiedle)
okres badania (rok, miesiąc)
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach i cechach
Dobór transakcji, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu
Obliczenie wpływu czasu na zmianę cen w jednostce czasu ( zwykle przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości. Transakcje o takich samych cechach różniące się datą
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.
Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.
Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech .
Obliczenie wag cech rynkowych :
1. Na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badań cen ( metoda „pozostałe równe” )
2. Przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
3. Na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

12.Charakterystyka nieruchomości o cenach minimalna, maksymalna i wyceniana

13.Obliczenie ceny średniej C_śr, ustalenie ceny min C_min i ceny maksymalnej C_max.

14.Obliczenie granic sumy współczynników korygujących:

- Dolna granica C_min / C_śr

- Górna granica C_max / C_śr

Obliczenie współczynników korygujących dla szacowanej nieruchomości z uwzględnieniem granicy położenia Cśr w przedziale ( C_min – C _max ).
) Obliczenie wartość nieruchomości :

Cśr * Σ ui

C_śr - Cena średnia grupy nieruchomości reprezentatywnych

u_i – wielkość współczynnika określającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości

Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych . Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analizy statystycznej.

« Powrót