Wycena podejście kosztowe

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się oprócz określenia wartości rynkowej również określenie wartości odtworzeniowej.

W podejściu kosztowym mamy dwie metody:

1. kosztów odtworzenia – koszty odtworzenia części składowej gruntu określa się przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystana do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

2. koszty zastąpienia - koszty zastąpienia części składowej gruntu określa się przy zastosowaniu obecnych technologii i materiałów.

Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, może także dotyczyć określenia wartości odrębnych odtwarzalnych częściach nieruchomości. Wartość odtworzeniową określa się bez dodatkowych kosztów transakcji kupna-sprzedaży dotyczących podatków i opłat.

Zgodnie ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Won=Wg+ Wob

Wg-wartość rynkowa gruntu

Wob- wartość obiektów trwale z gruntem związanych

Wartości odtworzeniowa może stanowić w niektórych przypadkach podstawę do ustalenia wartości ubezpieczenia nieruchomości, a także podstawę do określenia sumy odszkodowania. Może być używana także do ustalania i aktualizacji opłat z tytułu trwałego zarządu takich nieruchomości jak Skarbu państwa przeznaczonych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa lub terenów zamkniętych.

Zgodnie z art.21 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Na podstawie § 22 ust.1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Technika elementów scalonych w myśl § 23 ust. 3 określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót, uwzględniając koszty dokumentacji i nadzoru zgodnie z § 23 ust. 5.

Procedura wyceny przy podejściu kosztowym metodzie kosztów odtworzenia technice elementów scalonych:

1. Analiza i charakterystyka rynku, opis rynku ze względu na rodzaj, obszar i okres ze względu na ceny i czynsze

2. rodzaj rynku (lokale mieszkalne,użytkowe, działki gruntu)

3. obszar rynku (miasto,gmina,dzielnica,osiedle)

4. okres badania (rok, miesiąc)

5. Określenie kosztu nabycia gruntu, wartość gruntu należy określić w podejściu porównawczym, na podstawie analizie rynku nieruchomości niezabudowanych

6. Dokonanie wyboru cennika scalonych elementów robót oraz ustalenie obiektu modelowego podobnego w poszczególnych elementach scalonych np.„Scalone normatywy do wycen budynków i budowli – zeszyt nr ” wydane przez WACETOB w Warszawie.

7. Ustalenie umownych jednostek obmiarowych i wyliczenie ich ilości (Powierzchnia zabudowy, powierzchnia ogólna, umowna objętości murów, Kubatura budynku)

8. Określenie kosztów odtworzenia obiektu przy zastosowaniu odpowiedniej metody i techniki uwzględniając współczynnik regionalny i koszt dokumentacji i nadzoru (koszt opracowania dokumentacji projektowej, koszt nadzoru inwestorskiego i autorskiego, koszt dokumentacji geodezyjnej, koszt inwentaryzacji istniejącej infrastruktury i zieleni)

9. Ustalenie rodzajów zużyć, które wystąpiły na datę wyceny

a) techniczne – wynikające z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej.

b) funkcjonalne - porównania zastosowanych w danym przypadku rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych.

c) środowiskowe – wynikające z dokonywanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwość z korzystania z nieruchomości, prowadzona lub przewidywana eksploatacja górnicza, szkodliwy wpływ zniszczonego ekologicznie środowiska.

1. Ustalenie stopnia zużycia ( wyrażone % pogorszenie cech fizycznych,użytkowych lub zdolności do pełnienia określonej funkcji)

2. Określenie wartości zużycia (utrata wartości nieruchomości na dzień wyceny w stosunku do stanu z dnia wytworzenia w stanie nowym)

3. Określenie wartości nieruchomości

Wn=KG+KB-ZO

KG- koszty nabycia gruntu

KB- koszty odtworzenia lub zastąpienia części składowych

ZO- wartość zużycia

        4.Ocena i analiza określonej wartości nieruchomości.