Wycena podejście kosztowe
W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się oprócz określenia wartości rynkowej również określenie wartości odtworzeniowej.
W podejściu kosztowym mamy dwie metody:
-
kosztów odtworzenia – koszty odtworzenia części składowej gruntu określa się przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystana do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
-
koszty zastąpienia - koszty zastąpienia części składowej gruntu określa się przy zastosowaniu obecnych technologii i materiałów.
Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, może także dotyczyć określenia wartości odrębnych odtwarzalnych częściach nieruchomości. Wartość odtworzeniową określa się bez dodatkowych kosztów transakcji kupna-sprzedaży dotyczących podatków i opłat.
Zgodnie ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Won=Wg+ Wob
Wg-wartość rynkowa gruntu
Wob- wartość obiektów trwale z gruntem związanych
Wartości odtworzeniowa może stanowić w niektórych przypadkach podstawę do ustalenia wartości ubezpieczenia nieruchomości, a także podstawę do określenia sumy odszkodowania. Może być używana także do ustalania i aktualizacji opłat z tytułu trwałego zarządu takich nieruchomości jak Skarbu państwa przeznaczonych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa lub terenów zamkniętych.
Zgodnie z art.21 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.
Na podstawie § 22 ust.1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
Technika elementów scalonych w myśl § 23 ust. 3 określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót, uwzględniając koszty dokumentacji i nadzoru zgodnie z § 23 ust. 5.
Procedura wyceny przy podejściu kosztowym metodzie kosztów odtworzenia technice elementów scalonych:
-
Analiza i charakterystyka rynku, opis rynku ze względu na rodzaj, obszar i okres ze względu na ceny i czynsze
-
rodzaj rynku (lokale mieszkalne,użytkowe, działki gruntu)
-
obszar rynku (miasto,gmina,dzielnica,osiedle)
-
okres badania (rok, miesiąc)
-
Określenie kosztu nabycia gruntu, wartość gruntu należy określić w podejściu porównawczym, na podstawie analizie rynku nieruchomości niezabudowanych
-
Dokonanie wyboru cennika scalonych elementów robót oraz ustalenie obiektu modelowego podobnego w poszczególnych elementach scalonych np.„Scalone normatywy do wycen budynków i budowli – zeszyt nr ” wydane przez WACETOB w Warszawie.
-
Ustalenie umownych jednostek obmiarowych i wyliczenie ich ilości (Powierzchnia zabudowy, powierzchnia ogólna, umowna objętości murów, Kubatura budynku)
-
Określenie kosztów odtworzenia obiektu przy zastosowaniu odpowiedniej metody i techniki uwzględniając współczynnik regionalny i koszt dokumentacji i nadzoru (koszt opracowania dokumentacji projektowej, koszt nadzoru inwestorskiego i autorskiego, koszt dokumentacji geodezyjnej, koszt inwentaryzacji istniejącej infrastruktury i zieleni)
-
Ustalenie rodzajów zużyć, które wystąpiły na datę wyceny
a) techniczne – wynikające z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej.
b) funkcjonalne - porównania zastosowanych w danym przypadku rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych.
c) środowiskowe – wynikające z dokonywanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwość z korzystania z nieruchomości, prowadzona lub przewidywana eksploatacja górnicza, szkodliwy wpływ zniszczonego ekologicznie środowiska.
-
Ustalenie stopnia zużycia ( wyrażone % pogorszenie cech fizycznych,użytkowych lub zdolności do pełnienia określonej funkcji)
-
Określenie wartości zużycia (utrata wartości nieruchomości na dzień wyceny w stosunku do stanu z dnia wytworzenia w stanie nowym)
-
Określenie wartości nieruchomości
Wn=KG+KB-ZO
KG- koszty nabycia gruntu
KB- koszty odtworzenia lub zastąpienia części składowych
ZO- wartość zużycia
4.Ocena i analiza określonej wartości nieruchomości.