Wycena podejście dochodowe

Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu że nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależnia od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

W podejściu dochodowym mamy dwie metody:

1. inwestycyjną którą stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

2. Zysków – stosuje się do nieruchomości których dochodu nie da się ustalić w metodzie inwestycyjnej. Dochód odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiągniętych z działalności prowadzonej na nieruchomości i na nieruchomościach podobnych.

Według § 6 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

W myśl § 9 przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

Procedura wyceny przy podejściu dochodowym metodzie inwestycyjnej technice kapitalizacji prostej:

1. Analiza i charakterystyka rynku. Opis rynku ze względu na rodzaj, obszar i okres ze względu na stawki czynszów.

2. rodzaj rynku (lokale mieszkalne,użytkowe, działki gruntu)

3. obszar rynku (miasto,gmina,dzielnica,osiedle)

4. okres badania (rok, miesiąc)

5. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych stawkach czynszu i cechach

6. Dobór transakcji, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu

7. Obliczenie wpływu czasu na zmianę stawkach czynszu w jednostce czasu ( zwykle przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości. Transakcje o takich samych cechach różniące się datą

8. Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.

9. Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość czynszów na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na stawki czynszów. Należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.

10. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech .

11. Obliczenie wag cech rynkowych :

    1. Na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badań cen (metoda „pozostałe równe”)

    2. Przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

    3. Na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

1. Charakterystyka nieruchomości o cenach minimalna, maksymalna i wyceniana

2. Obliczenie ceny średniej czyszu Cśr, ustalenie ceny min Cmin i ceny maksymalnej Cmax.

3. Obliczenie granic sumy współczynników korygujących

-Dolna granica Cmin / Cśr

-Górna granica Cmax / Cśr

1. Obliczenie współczynników korygujących dla rynkowej stawki czynszu z uwzględnieniem granicy położenia Cśr w przedziale ( Cmin – C max ).

2. Obliczenie rynkowej stawki czynszu :

wyznaczenie potencjalnego dochodu brutto

PDB = Sr * P * 12

Sr-stawka rynkowa czynszu

P-powierzchnia wynajmu

wyznaczenie efektywnego dochodu brutto

EDB = PDB * Kp

Kp-współczynnik pustostanów

wyznaczenie DON

DON= EDB – Wo

Wo -Wydatki operacyjne: podatek od nieruchomości,użytkowanie wieczyste, koszty zarządzania, ubezpieczenia i ochrony

wyznaczenie współczynnika kapitalizacji lub stopy kapitalizacji

Wk= Ct / Don

lub

R=Don/ Ct * 100%

Określenie wartości

W = Don * Wk

lub

W=(Don/R)/100%

Ocena i analiza określonej wartości nieruchomości.