Wycena nieruchomości

Nieruchomość – zgodnie z kodeksem cywilnym (k.c.) jest to część powierzchni ziemi stanowiący odrębny przedmiot własności (nieruchomość gruntowa), jak również budynki trwale z gruntem związane (nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (nieruchomość lokalowa), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomość gruntowa – należy rozumieć grunt z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków (nieruchomości budynkowych) i lokali (nieruchomości lokalowych) jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Poziomo rozciąga się do granic działki a pionowo w granicach społeczno-gosodarczego korzystania.

Do części składowych nieruchomości gruntowej (zabudowanej) należą :

1. grunty

2. budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane

3. drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania

4. wody stojące

5. złoża kopalin

Nieruchomość budynkowa art. 235 k.c. stanowi, iż przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami, wzniesionymi bądź nabytymi przez użytkownika wieczystego i stanowiącymi jego własność .

prawem nadrzędnym w odniesieniu do nieruchomości budynkowej jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zaś prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego (z prawem głównym) jest prawo własności budynków i innych urządzeń przysługujące użytkownikowi wieczystemu (budynki i urządzenia stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności). Własność budynków i innych urządzeń trwa tak długo, jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego skutkuje utratą prawa własności budynków. Budynki i urządzenia jako przedmiot odrębnej własności stanowią części składowe prawa użytkowania wieczystego.

Budynek – zgonie z art.3 pkt 2 ustawy z dnia prawo budowlane jest to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundament i dach.

Obiekt budowlany jest to budynek z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Trwale związany z gruntem to znaczy, że oddzielenie budynku od gruntu jest niemożliwe lub wymaga zaangażowania nadmiernych środków finansowych. Przegroda budowlana musi spełniać warunki wydzielenia z przestrzeni. Wydzielenie wskazuje na oddzielenie z przestrzeni trójwymiarowej bryły budynku od otaczającej jej przestrzeni. Przegroda nie musi mieć charakteru jednolitego (może mieć okna i drzwi), ale musi ona być ze wszystkich stron. Fundament element konstrukcyjny przekazujący na podłoże całość obciążenia wykonany z betonu, żelbetu, cegły lub kamienia. Dach najwyższa część budynku, mająca za zadanie oddzielenie go od wpływów atmosferycznych.

Nieruchomość lokalowa – jest to prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem nieruchomości wspólnej.

W odróżnieniu od nieruchomości budynkowej prawem głównym (nadrzędnym) w odniesieniu do nieruchomości lokalowej jest prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, zaś prawem związanym – udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Grunt jako element nieruchomości wspólnej może być przy tym przedmiotem współwłasności, bądź też przedmiotem współużytkowania wieczystego. Prawo własności lokalu jako prawo główne warunkuje istnienie współwłasności w nieruchomości wspólnej (współwłasność części wspólnych budynku i współwłasność – współużytkowanie wieczyste – gruntu). Odwrotnie niż w odniesieniu do nieruchomości budynkowej, utrata własności lokalu powoduje utratę prawa do części wspólnych budynku i prawa do gruntu, zarówno jako przedmiotu współwłasności, jak też współużytkowania wieczystego.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest zgodnie z art. 2 ust.2-4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r.o własności lokali wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Stwierdzenie wymagań, o których mowa wyżej stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do lokalu mogą przynależeć jako części składowe pomieszczenia choćby nawet do niego nie przylegały lub były położone poza budynkiem, aby były położone w granicach nieruchomości gruntowej. Jest to w szczególności : piwnica, garaż, strych, komórka które są zwane pomieszczeniami przynależnymi.

Izba jest to pomieszczenie oddzielone od innych pomieszczeń w mieszkaniu stałymi ścianami od podłogi do sufitu o pow. co najmniej 4 m² z bezpośrednim oświetleniem dziennym t. j. oknem lub oszklonymi drzwiami w ścianie zewn. budynku; izbami są zarówno pokoje jak i kuchnie spełniające wyżej określone warunki. Za izbę należy uważać również tzw. pomieszczenie jednoprzestrzenne nawet wtedy, gdy przewiduje się, że użytkownik podzieli je w przyszłości meblościankami lub ścianami działowymi w sposób ustalony w dokumentacji projektowej.

Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi są to zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. W sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny. Nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których łączny czas przebywania tych samych osób jest krótszy niż 2 godziny w ciągu doby, a wykonywane czynności mają charakter dorywczy bądź też praca polega na krótkotrwałym przebywaniu związanym z dozorem oraz konserwacją maszyn i urządzeń lub utrzymaniem czystości i porządku, mają miejsce procesy technologiczne niepozwalające na zapewnienie warunków przebywania osób stanowiących ich obsługę, bez zastosowania indywidualnych urządzeń ochrony osobistej i zachowania specjalnego reżimu organizacji pracy, jest prowadzona hodowla roślin lub zwierząt, niezależnie od czasu przebywania w nich osób zajmujących się obsługą.

Nieruchomość rolna – k.c. art.36 nieruchomość służąca do działalności wytwórczej w rolnictwie do produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wykluczając produkcji warzywniczej, sadowniczej i rybnej.

Doprecyzowanie tej definicji znajduje się w art. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która mów, iż nieruchomość rolna to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.